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新一轮政策调整!这条买房路行不通了?栋察楼
发布时间:2019-03-04 16:36 阅览次数: 来源:未知

  重大信号!近日,为了响应住建部关于2019年棚改的最新指示,多省份下调棚改目标,有的甚至直接腰斩。受此影响,

  与此同时,受近年来家乡房价连续上涨的影响,2019年春节前夕,全国返乡置业潮达到了前所未有的。近日有报告称,超5成的“漂一族”有返乡置业意向。落叶归根人之常情,但在棚改指标大幅度缩减的2019年,返乡置业梦究竟值不值得追随?

  其中,安徽从28.18万套下调至21.45万套;山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套,直接腰斩;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;从3.5万套下调至1.89万套。

  全国棚改目标收紧的背后,我们更应看到,“关于2019年棚改”住建部发布的这四大最新“指示”:

  3、政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续;

  上述种种消息都在表明:2019年三四线楼市将进入棚改调整元年,其楼市或将暂别“狂欢潮”,这一新的市场状态,将直接影响无数“外漂族”的返乡置业梦。

  同事的朋友小林是个非常漂亮的小姑娘,95后,英语专业毕业,毕业后为了赚钱,只身跑到深圳做起了外贸行业。经过努力,目前在深圳拿着比回老家教学的室友8倍还多的收入。

  今年过年前,她跟同事说打算过年回老家河南买套房给父母养老,“深圳房价太贵,不吃不喝好多年都不能积累到首付,老家就不一样了,不仅价格便宜,房价上涨的速度也很快,回报率也挺高”。

  近几年,河南多个城市房价猛涨,有地方如许昌一年房价涨幅甚至达到了45%,房价涨幅超过10%的城市更是不少。家乡房价的涨幅让小林看到了希望,返乡置业的意愿也更加强烈。

  2019年春节前夕,跟小林有这相同想法的人还真不少。据相关报告结果显示,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,90后及95后已成为返乡置业的中坚力量,占比共达到62.1%。

  值得关注的是,有42.8%的返乡置业意向人群是出于未来发展规划而选择回家乡及附近买房,相较于2018年,这一占比增加近一倍。

  另外,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。其中,保定、洛阳、张家口、许昌等均热度较高。重庆、南京、苏州等新一线年返乡置业的热点城市。

  与一二线城市相比,三四线城市有着低房价、生活成本低、生活环境较安逸等特点。近年来受经济增速放缓影响,各行业的工资增长也开始变慢,裁员时有发生,但一二线城市的房价和生活成本却不断上涨,经济压力增大,让不少“漂一族”产生了逃离的想法。

  受棚改政策的影响,近两年三四线城市房价也在不断上涨,这让不少打工族看到了家乡发展的希望,返乡置业的想法自然加速提上日程。

  2015年,为了帮助三四线城市去库存,政府启动了棚改货币化安置,直接给居民拆迁款去购买本地的新建商品房,市场需求猛增,刺激了房价上涨。

  此前三四线城市房价上涨有多疯狂?2016年新一轮调控落地后,一二线城市房价增幅放缓,但是三四线%左右的涨幅,特别是部分三四线城市下属的县级城市也出现房价大幅上涨的情况。

  家乡房价的涨幅赶超北上广,这让很多“漂一族”看到了希望:反正房价都在涨,为何不回家买?总价低不说,还款压力也不大,更没有限购限贷的约束。

  然而,在这波前所未有的返乡置业潮中,大家只看到了房价上涨,却没看到其中隐藏的风险:首先就是2019年三四线城市棚改政策的调整,各地缩紧棚改目标,最直接的结果便是流向房地产市场的钱变少,市场需求也将随之变小,前两年房价猛涨的情况将不会在2019年出现;

  其次便是接盘的问题。绝大多数的返乡置业,并非全是在三四线置业,还有不少是在三四线城市下辖的县城甚至乡镇。这样的区域往往都是人口净流出区域,即便房价涨幅赶超北上广,但是若无人接盘,房价涨得再高也没有价值。

  综合来说,外漂族的2019年返乡置业,将是一种很傻的选择。但是一二线城市又买不起,到底该如何买房?

  前文说,错误的返乡置业姿势是外地务工返回乡县小城市,成为房价虚高的县乡楼盘接盘侠。如果树立正确的返乡置业观,还是能够让自己的资产得到升值和保值的。

  怎样才是正确的返乡置业观?首先就是正确的降维买房,如果你在一线,那就降到二线,如果你在二线,那就降到三线,尽自己的能力只降低一个维度,才是有价值的降维,哪怕你的钱可以在县城买洋房,只能在二线省会买两房,也一定要买在二线省会。

  其次是,打破在哪买哪的观念。很多人都会选择自己所生所长或者工作的城市买房,这是一个非常需要打破的观念。以最基础的县城置业来说,如果你确实没有能力买省会,那就去对应市区,如果能力介于之间,那就去省内第二大城市。

  如果你本就在省会,跳出自己的省会来看全国,同样的价格你是否能买到更好的城市,如果有,放心跨区买。房价短期内会骗人,但城市的实力不会。

  自住可以买,但是不建议早买。小地方不像大城市,大城市因为有充足的经济根基,房价几乎一天一个价,你用买家乡房产的钱先去大一点的城市做资产投资,会获得更多的资产回报,等你需要返乡自住的时候,把那个房子卖掉,得到的钱,可以买到比你现在在老家买到的更大更好更新的房子,这样做岂不是更好?(来源:安徽楼市 大胡子说房 365楼市整理)

  2019年,辽宁将坚持政府带头过“紧日子”,全省一般性支出一律按照5%的幅度压减,节省的资金用于保障基本民生等重点支出。此前举行的辽宁省第十三届人民代表大会第二次会议听取审议了辽宁省财政厅作出的《关于辽宁省2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》提到了上述内容。

  《报告》显示,2018年全省一般公共预算收入2616亿元,为预算的102.8%,增长9.3%。全省一般公共预算支出5323.6亿元,增长9.1%。省本级(含沈抚新区)一般公共预算收入110.9亿元。省本级(含沈抚新区)一般公共预算支出773.8亿元。省本级(不含沈抚新区)一般公共预算收入101亿元,为预算的106.9%,增长11.3%。

  去年,我省主要收入项目执行情况为,税收收入16.4亿元,为预算的98.6%。非税收入84.6亿元,为预算的108.7%。主要支出项目方面,社会保障和就业支出279.6亿元,教育支出107.9亿元,公共安全支出95.9亿元,交通运输支出66.3亿元,一般公共服务支出42.6亿元,农林水支出37.5亿元,医疗卫生与计划生育支出31.2亿元,文化体育与传媒支出19.2亿元,科学技术支出13亿元。各市一般公共预算收入2505.1亿元,为预算的102.6%,增长8.8%。各市一般公共预算支出4549.8亿元,增长10.3%。全省政府性基金收入933.7亿元,为预算的126.6%,增长31.1%。全省政府性基金支出890亿元,增长29.2%。

  全省国有资本经营预算收入57.9亿元,下降36%(主要是部分市2017年国有企业PPP项目一次性收入约38亿元)。全省国有资本经营预算支出90.2亿元,增长19.2%。省本级国有资本经营预算收入25.2亿元,增长24.2%。省本级国有资本经营预算支出25.7亿元,下降4%。各市国有资本经营预算收入32.7亿元,下降53.4%。各市国有资本经营预算支出64.5亿元,增长31.8%。全省汇总社会保险基金收入3261.7亿元,增长27.4%。全省社会保险基金支出3562.5亿元,增长26.2%。

  2018年主要财政政策落实和重点财政工作情况显示,拨付资金85.9亿元,支持重大水利工程、东北振兴新动能培育平台建设等项目。拨付资金4.5亿元,支持“兴辽英才计划”实施。全面落实国家减税降费政策,减免税费1390亿元。支持国资、国企改革。拨付资金67.4亿元,推进厂办大集体改革、国有企业职工家属区“三供一业”分离移交以及处置“僵尸企业”工作。拨付企业养老保险补助资金651.4亿元,补充养老保险风险基金145亿元,确保企业养老金按时足额发放。加大污染防治力度。新增政府债券12.8亿元支持推进重点环保项目。支持淘汰10吨以下燃煤小锅炉4536台。

  在五大区域协同发展方面,《报告》显示,对沿海重点园区的12个战略性新兴产业项目给予支持,拉动固定资产投资93.9亿元。整合资金10亿元,重点支持辽西北地区项目建设、人才引进。除中央分享收入外,2018年地方财政一般预算收入全额留存沈抚新区。全省41个县(市)一般公共预算收入增长20%。财政支出用于民生的比重达74%。支持教育优先发展。退休人员养老金提高5%,城乡居民低保标准分别提高6.3%和8.5%,城乡特困人员供养标准提高13%,优抚对象抚恤补助标准提高10%。

  2019年收入预计和支出安排显示,全省一般公共预算收入2786亿元,增长6.5%左右。其中:税收收入2158亿元,增长9.2%;非税收入628亿元,下降1.9%。全省一般公共预算支出5050.8亿元,增长6.8%。省本级(含沈抚新区)一般公共预算收入106.4亿元。省本级(含沈抚新区)一般公共预算支出742.1亿元。省本级一般公共预算支出拟安排718.8亿元,比上年预算下降8.3%(主要是养老保险风险基金补助支出减少等因素影响)。

  主要支出事项是:一般公共服务支出36.6亿元、公共安全支出85亿元、教育支出110.3亿元、科技支出11.7亿元、社会保障和就业支出166亿元、卫生健康支出23.6亿元、农林水支出8.3亿元、交通运输支出49.4亿元、金融支出27.7亿元、住房保障支出18亿元、其他支出96.7亿元。

  在国有资本经营预算方面,《报告》显示,全省国有资本经营预算收入122.4亿元。全省国有资本经营预算支出120.8亿元。省本级国有资本经营预算收入15.3亿元。省本级国有资本经营预算支出拟安排7.7亿元。各市国有资本经营预算收入107.1亿元。各市国有资本经营预算支出113.1亿元。

  社会保险基金预算方面,《报告》显示,全省汇总社会保险基金收入3526.8亿元,增长8.1%。全省社会保险基金支出3923.6亿元,增长10.1%。省本级社会保险基金收入415.5亿元,增长6.7%。省本级社会保险基金支出拟安排536.2亿元,增长17.8%。

  2019年,提出支持发展“飞地经济”。确保不发生系统性风险。确保养老金按时足额发放。加大对困难地区的财力倾斜力度。支持开展健康扶贫行动。扎实推进污染防治,优化生态环境。

  支持保障和改善民生,《报告》显示,将支持办好民生实事。健全普惠性幼儿园生均公用经费保障机制,对贫困县义务教育阶段学生实施营养改善计划,对义务教育家庭经济困难学生资助全覆盖,对建档立卡家庭经济困难走读生安排生活费补助。保障教师工资待遇。落实就业优先政策。推进全省城乡居民医保整合工作。按照国家和省统一部署,做好各项社保提标工作。支持完成农村危房改造。支持文化惠民工程和群众体育事业发展。支持推进“平安辽宁”建设。

  坚持政府带头过“紧日子”。在控制和压减一般性支出的同时,加大对基层财政的转移支付力度。严格支出管理,控制部门开支,除刚性和重点支出外,全省一般性支出一律按照5%的幅度压减,节省的资金用于保障基本民生等重点支出。(来源:辽沈晚报)

  1月28日,沈阳市市场监督管理局组织召开全市整顿保健市场百日行动暨直销企业约谈告诫会,对52家驻沈直销企业负责人进行集体约谈告诫,严禁经销商利用产品推介会、分享表彰会等方式,打着直销旗号,从事违规直销和涉嫌的行为。全市整顿保健市场百日行动,是沈阳市市场监管局成立以来开展的第一项专项整治行动,而直销企业约谈告诫会是这一专项整治活动的重要内容。

  会上,沈阳市市场监督管理局价监竞争处部署了“百日行动”整治工作安排。据了解,“百日行动”将严厉打击保健产品(服务)市场的虚假宣传、虚假广告等各类违法行为,包括明示或暗示食品或日用品具有保健、疾病预防或治疗等功能,对商品性能、功能等作虚假或者引人误解的商业宣传行为;假借健康讲座、专家义诊、免费检查、免费体验、赠送礼品、组织旅游等形式,向老年、病弱等特定消费群体作虚假或者引人误解的商业宣传的行为;利用国家机关、医疗单位、学术机构、行业组织的名义,或者以专家、知名人士、医务人员和消费者等名义,对商品作虚假或者引人误解的商业宣传行为;经营者对其自身资质、所获荣誉等信息作虚假或者引人误解的商业宣传行为;虚构原价、虚假打折、不明码标价等价格违法行为。

  直销企业是“百日行动”专项整治的重点对象。在直销企业约谈告诫会上,北京罗麦科技有限公司辽宁分公司、玫琳凯(中国)化妆品有限公司辽宁分公司负责人作为企业代表进行表态发言。与会的52家直销企业负责人签署承诺书,共同承诺自觉遵纪守法、规范经营,严格直销员和经销商管理,自觉维护消费者合法权益和履行直销企业责任,坚决杜绝一切违规直销和涉嫌的行为发生,不发布引人误解的虚假违法广告、超直销产品范围经营、在未批准区域开展直销业务,禁止经销商利用产品推介会、分享表彰会等方式,打着直销旗号,以直销企业名义在产品推销过程中作夸大或虚假宣传等行为。(来源:沈阳晚报)

  国家统计局近日发布的“2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”显示,2018年全国楼市成交呈现分化格局,中西部地区成销售主力;土地交易量价增速双双连续4个月回落,其中土地成交价款总额全年大跌三成以上。

  数据显示,2018年,全国商品住宅销售面积147929万平方米,同比增长2.2%,增速回落3.1个百分点;销售额126393亿元,同比增长14.7%,增速提升1个百分点。

  全国楼市虽整体仍现量价双增,但各地成交呈现分化。数据显示,2018年,东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上,销售额增幅均不超过7%;中西部地区商品房销售面积均增长近7%,销售额增幅均超过18%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,中西部地区楼市销量涨幅远超过全国市场平均涨幅,说明2018年不少三四线城市仍在去库存,在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。

  丁祖昱表示,“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%,但从三季度开始,随着去库存任务的陆续完成,三四线城市楼市开始逐步降温。”

  一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年,不少楼市调控持续“加码”,机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。丁祖昱在“丁祖昱评楼市年度发布会上”表示,经过2016年至2017年的房价上涨,一二线城市房价已达高点,前期积累的刚性购房需求基本释放,已然出现阶段性的购买力“瓶颈”,目前在一线城市和部分二线城市,位于远郊的刚需房成交出现大幅下滑,开发商销售难度持续提升。

  记者走访上海新房市场发现,由于市场逐步回归理性,近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目,近期开盘均价近5万元/平方米,受到市场冷遇。为完成销售去化任务,开发商不得不以“员工福利购房”的形式让内部消化。

  至今仍保持全国单价“地王”记录,融信中国在2016年以超过10万元的楼板价、耗资110亿元的中心城区地块甚至尚未开工。而该公司在杭州的高价地项目则已亏本出货:楼板价30816元,精装修房销售均价37500元/平方米。

  国家统计局数据显示,全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速比上年大幅回落31.4个百分点。

  研究中心分析师杨科伟认为,不少以往高价项目的“水分”被挤出,让房企对热点城市的地块不再盲目竞买,这是土地市场回归理性的重要信号。(来源:经济参考报)

  近两年,三、四线城市房地产市场销售火爆,不少房企因未能在三、四线城市及时布局而错失规模大涨的机会。但接下来,房企对三、四线城市则持有保守的投资心态。

  1月28日,据房地产研究院最新《中国百城房价报告》显示,三、四线个月环比上涨的基础上,2018年12月份首次出现止涨的现象。

  据该报告显示,2018年12月份,研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米,环比增长0.6%,同比增长8.2%。当前房价继续上涨,相比2018年11月份13297元/平方米上涨了85元/平方米。

  房地产研究院表示,观察历史数据可知,在2010年至2016年上半年,百城房价走势相对还是平缓的,但是2016年下半年开始房价明显拉升,到2017年底终结了过快上涨的态势。当前百城房价在连续12个月超过1.2万元/平方米均价水平的情况下,2018年9月份首次进入1.3万元/平方米的水平,10月份-12月份房价继续上涨。统计全年数据可知,2017年房价为11541元/平方米,而2018年全年房价为12800元/平方米,上涨了11%。

  分城市能级来看,有些城市房地产市场有拐点迹象出现。2018年12月份,100个城市新建商品住宅成交均价中,一线城市、二线城市和三、四线元/平方米。对此类价格进行区间划分,其中一线万元/平方米以上均价水平持续了21个月,二线万元/平方米以上均价水平持续了3个月,三、四线万元/平方米以上均价水平则持续了17个月。

  值得注意的是,一线月份房价创下了新高,即为42607元/平方米,随后月份则总体处于下滑态势,到了2018年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三、四线个月环比上涨的基础上,12月份首次出现止涨的现象。

  研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年房价总体上保持上涨态势,但这主要和成交结构的因素有关。尤其是到了下半年,各地高价楼盘的预售证管控力度相对小,很多高价楼盘密集入市,进而带来了房价的上涨。而从结构上看,三、四线城市终结了此前持续上涨的过热态势,当前房价是有所降温的。

  严跃进进一步称,2019年上半年新房的供应规模比较多,而市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看,房企预计依然会坚持以价换量的策略。换而言之,在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下,房企定价依然会比较谨慎,百城房价走势也会相对比较温和。(来源:证券日报)

  这一年,楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调。前三季度,各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松。到了第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

  这一年,行业分化格局加速,“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家,万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元;另一面,部分房企目标完成率不达预期,中弘股份、华业资本等多家企业更是陷入债务危机,难以自拔。

  这一年,房企纷纷开始自我颠覆,在地产主业之外寻求新的利益增长点。从特色小镇到长租公寓,从医疗大健康到新能源汽车。机构认为,房企进军多元产业的步伐更加开阔,但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险。

  告别2018,展望2019,楼市调控政策是紧是松?融资环境是回暖还是遇冷?房企“唯规模论”的发展理念是否适用?新的一年,房地产行业依然留下太多悬念待解。

  研报显示,2018年第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年,青岛高新区暂停“摇号售房”规则,珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

  “自去年年末开始,部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调,这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏,更多让市场发挥作用。”市场分析师许小乐告据记者,政策微调属于正常的修复,不代表房地产政策发生转向。住房和城乡建设部党组、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  值得注意的是,在2019年1月份地方期间,“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉,目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制,研究制订“一城一策”方案。

  研究院智库中心研究总监严跃进告据记者,“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向,不过对于此类政策来说,在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。“第一是短期内各地政府不会强调政策放松,而是会继续强调”一城一策“的导向;第二是在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示,因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

  2018年,房地产市场波澜不断,充满悬念。上半年,一些城市的房价仍处于惯性上涨状态,甚至部分热点城市出现了“万人摇号,一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中,8月开始,市场明显转冷,销售开始疲软,金九银十也失去了往昔的繁盛。数据显示,10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

  随着整个行业遇冷,一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据,一线个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低,仅为1.8%,7月份比重升至3.3%,在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

  受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激,三四线%的历史高位,但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧,项目去化情况有所下降,成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。

  房地产研究院研究员沈昕据记者表示,2019年,随着调控效果的继续显现以及购买力的透支,预计全国楼市成交将整体回落,市场全面回归理性,但全国商品住宅成交均价继续上涨,全年涨幅在4%左右。

  2018年,国内土地楼板价、溢价率走低,流拍概率相比往年也有所上涨,市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系,去年年末不少城市加快了供地节奏,北京、南京更是放宽了土地出让条件,意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。

  步至2019年,机构预测,土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时,在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下,过去一两年中,企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变,将会转变为回归一二线以及重点三四线城市,此类城市的成交量、价回温可能性更大。

  “土地价格方面,由于房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧。2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。”机构表示。

  2018年,千亿房企数量从2017年的17家猛增至30家,其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年迈入千亿房企行列。此外,2018年TOP50房企门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元,其中奥园及东原的全年业绩同比增幅都在80%以上。

  部分房企销售规模再创新高,部分房企业绩却不达预期。据报告,2018年,首开股份、当代置业、首创置业全年目标完成率分别为99%、98.9%、93.7%。而提出2000亿元目标的泰禾,在2018年仅实现销售额1456亿元。

  机构预计,千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓,短期内将维持在30–35家左右。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言,业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

  相比业绩未达标,部分中小房企的境遇则更糟糕。2018年以来,随着融资渠道不断收紧,包括五洲国际、中弘股份、华业资本、上陵实业在内的多家与房地产有关的企业相继发生债务违约。

  天风证券指出,整体而言,在2019年基本面下行,销售增速下滑,债券到期压力大,再融资空间有限的背景下,地产企业仍面临一定的压力。其中,存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。

  据不完全统计,截至2018年底,房企目前已经涉及20个业务方向,主要可以分为四大板块:地产开发+,地产上下游,存量管理以及其他业务。在布局上,房企多选择与地产开发相关的延伸领域,比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有与地产开发相关领域,比如代建、物业管理、互联网家装等;更有解决存量资产问题的创新领域,比如联合办公、长租公寓等。

  繁荣背后,仍有诸多现实问题值得被再次审视。对于大型房企而言,多元化的主要问题在于,如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团;而面临行业集中度逐步增强的市场格局,如何合理转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。

  机构预测,2019年,随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧,行业格局将会被重新划分,浅尝辄止的投资合作模式将不能满足发展需求,想要将业务做大做强,为企业提供新的业务增长点,规模化和专业化是必由之路,未来这一趋势必然会延续下去。

  2017年,随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁出台,住房租赁市场进入快速发展阶段,来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域。根据研究中心数据显示,在行业TOP30房企中,已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外,专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例如,链家自如公寓2018年上半年管理超过70万间房源。

  各类资金涌入租赁市场,行业问题开始肆意滋长。2018年下半年,行业内接连爆发了涨租风波、爆雷时间、租金贷、甲醛门事件。经历了前期的野蛮生长后,长租公寓进入整合调整期,部分小企业生存艰难。2018年以来,已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散式长租公寓相继因资金链断裂而“爆雷”。

  1月17日,蛋壳公寓宣布以2亿美金全资战略收购杭州公寓品牌爱上租,这成为业内迄今为止最大的一桩收购案。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。房东东公寓培训学院创始人全雳曾表示,未来品牌运营商可能也就20家。

  随着行业集中度的进一步提升,行业发展秩序也开始朝着精细化运营方向转变。研究院院长杨现领表示,提升运营能力是关键,学会控制成本,提高出房效率,提升人效比,形成适合的资深运营的发展管理模式。

  2019年产业地产会是房企的转型利器吗?据明源地产研究院研报显示,截至2018年底,销售50强房企中已经有45家进入产业地产。

  多家房企相继进军产业地产,但当前仍有不少难题待解。有报告指出,现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划,同质化严重,后期运营也并不如意。正因为如此,少有在产业地产板块盈利的房企。

  戴德梁行表示,未来,产业地产的发展理念将是越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题,办公区域与更多城市生活元素进行结合,形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。

  一位业内人士表示,从产业地产发展情况看,需要看到目前产业地产的定义也是在转变的,包括一些创业、创新、创意等相关的产业会增加,此类产业对于用地的需求相对减少,但是更需要很多配套设施,尤其是类似互联网资源的配套和政府服务的配套等,这也是后续产业地产发展方面相对会重视和加码的内容。

  2018年,商业地产的投资谨慎而克制。根据研究院发布的《中国商业地产市场年报》,2018年商业地产发展投资同比下降,新开工降幅显著扩大。

  不过在消费持续升级的浪潮下以及去多元化转型的战略下,商业地产的发展态势依旧向好。据联商网&搜铺网大数据研究中心统计,2018年开出的商业项目数量达到533个,新增体量4811.35万平方米。其中,商业地产并购活跃。2018年伊始,万科印力收购凯德20个购物中心扩充商业版图。凯德也以127.86亿元收购上海北外滩星港国际中心项目。据统计,2018年1–11月,商业地产大宗交易近90宗,房企参与的交易数量达51宗。

  经历了规模扩张阶段之后,行业升级发展大幕已拉开,随着存量时代的来临,商业地产运营企业在模式创新上有了新的突破。

  目前,行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中,华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示,对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言,轻资产模式不失为一种新的运营方式。

  而根据北京汉博商业发布的预测,2019年,商业地产依旧会迎来蓬勃的发展势头,但伴随着存量过大的问题,行业内不少传统商业将会逐渐走向改造调整的道路,而越来越多的资产优化改造范本将会出现。(来源:时代周报)

  告别2018年,全国多城特别是一线城市的土地市场迎来“开门红”,但热闹的背后也“因城而异”。

  日前,北京土地市场迎来新年首拍。经过19轮报价竞争,丰台区花乡9号线地块被京投与郭公庄投资联合体以37.2亿元拿下,溢价率13.5%,最高销售单价不得超过每平方米71087元。最近,北京土地市场已经屡次释放利好信息。就在去年12月底,北京首次计划推出三宗集体建设用地,全部用于共有产权房及配建设施。由于减去了土地征收等环节,三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地,这意味着开发商在同等销售价格外有了更大利润空间,将有助于吸引更多开发商加入共有产权住房的开发建设。

  就在1月24日,上海迎来新年后首宗商办地块出让。市场公开信息显示,这宗位于上海商圈之一的南京西路商圈的商办地块,在3个竞买人经过长达2小时、526轮竞价后,由华润置地、上海北盛企业发展有限公司、万得信息组成的联合体,以总价58.02亿元、溢价率23.05%摘得。研究院智库中心研究总监严跃进表示,虽然上海土地市场降温,但上述地块地理位置十分优越、地块价值十分稀缺,受到实力房企的追捧在情理之中。

  在深圳开年首场土地拍卖中,华侨城以底价23.34亿元竞得坪山商业用地,地块内将建一栋不低于300米的高楼。不过,上述地块原定于去年12月4日出让,但去年11月20日一份补充公告将地块出让时间推迟至去年12月11日,2018年12月10日又发补充公告将地块出让时间推迟至2019年1月11日出让,且两份补充公告对竞买人资格条件要求均有调整,最终将竞买申请人条件由深圳注册的企业法人调整为中国境内或中国香港注册企业。此外,第二份推迟公告将竞买申请人持有两家以上(含两家)五星级酒店物业51%以上产权,并持有五年以上(含五年)的条件,改为竞买申请人仅需持有五星级酒店。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,近两年深圳的土地市场竞争不太激烈,主要是出让条件日趋严格,多以底价出让,且以商业办公和工业地块为主,单宗土地的成交总额并不高。

  在广州,曾在一天之内一口气出让5宗用地。此外,武汉、郑州、石家庄等多个城市也完成了2019年首次土地出让。业内人士表示,2019年一些城市依然保持土地供应的高节奏,在有效供给房地产市场的同时,也应密切注意去库存不足等问题。

  研究院的统计数据显示,2018年全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元,同比增加2%。一线%;二线%;三四线%。其中,北京与深圳降幅较为明显,土地出让金分别为1682.9亿元与445亿元,同比2017年下滑40%和45%。而广州去年土地出让金同比增长了12.7%。值得注意的是,2018年全国300个城市成交楼面均价为每平方米2159元,同比下滑11%。全国300个城市土地平均溢价率13%,同比下降16个百分点。此外,中原地产研究中心统计数据显示,2018年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗,创下近6年来的最高纪录,同比上涨167%。

  研究中心认为,由于房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳。(来源:证券时报)返回搜狐,查看更多